مشارکت در ساخت ملک و خانه کلنگی + (قوانین حقوقی آن)
مشارکت در ساخت و نحوه عقد یک قرارداد
امروزه در حوزه ساخت و ساز شهری با توجه به افزایش هزینه های ساخت و ساز و نداشتن نقدینگی از طرفی و عدم مهارت لازم جهت اجرای عملیات ساختمانی از طرف دیگر جهت نوسازی ساختمان اکثر مالکین زمین ها و ملک های کلنگی جهت نوسازی ساختمان هایشان به قرارداد مشارکت در ساخت روی می آورند. البته لازم به ذکر است در صورت داشتن نقدینگی لازم قرارداد مدیریت پیمان (مدیریت بر ساخت) به صرفه تر و منطقی تر برای مالکین می باشد. که در مقاله ای دیگر در خصوص این نوع قرارداد به تفصیل می پردازیم.
در این مقاله سعی داریم شما را با قرارداد مشارکت در ساخت و چالش های آن و همچنین نحوه عقد یک قرارداد مطمئن آشنا کنیم پس تا پایان مقاله همراه ما باشید.
قرارداد مشارکت در ساخت
در بحث قرارداد مشارکت در ساخت ، شخصی که صاحب زمین است را طرف اول قرار دادو شخصی که سازنده یا سرمایه گذار است را طرف دوم قرارداد، می نامیم. (و یا مالکین زمین از یکطرف و سازندگان از طرف دیگر)
نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت
موضوع اول در قراردادهای مشارکت در ساخت بحث وجه التزام است ؛ که در قرارداد مبایعه نامه نیز وجود دارد .
وجه التزام در مواد 226 الی 230 قانون مدنی آمده است ، به این مفهوم که اگر یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکرد ، به عنوان مثال اگر سازنده در موعد مقرر ساختمان را تمام نکرد و یا در موعد مقرر ساختمان را تحویل مالکین نداد یا پایانکار نگرفت یا اسناد و مدارک را حاضر نکرد و … برای هر کدام از این مواردبه طور جداگانه باید مبالغی را بعنوان وجه التزام جهت انجام عدم تعهدات در نظر گرفت.
و هرگز نباید از کلماتی همچون خسارت ، غرامت ، جریمه و ضرر و زیان و … به جای کلمه وجه التزام استفاده کرد.
موضوع دوم در بحث قراردادهای مشارکت در ساخت بحث مسئولیت تضامنی می باشد.
یعنی اگر سازنده ها یا مالکین بیش از یکنفر باشند فرض کنید که یکی از سازنده ها وسط کار به خارج از کشور مسافرت کند و دیگری بدلیل بی پولی کار را تعطیل کند در اینصورت مالکین دچار دردسر میشوند ، یا برعکس در ملک های تجمیعی یا وراثی در صورت ننوشتن این جملات سازنده دچار دردسر خواهد شد.
در نتیجه نوشتن جمله زیر الزامی است :
” سازندگان و مالکین در قبال تعهدات این قرارداد و جبران وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات مسئولیت تضامنی دارند “
موضوع سوم در قراردادهای مشارکت در ساخت بحث داور است
در قرارداد مشارکت در ساخت وجود داور الزامی است همچنین توصیه می شود. در نوشتار قراردادهایتان از کلمه حَکَم استفاده نکنید از داور استفاده کنید ، همچنین به جای استفاده از کلمه حُکم از کلمه رأی استفاده کنید ؛ زیرا این دو کلمه بدلیل شباهت نوشتاری موجب سوء تعبیر خواهد شد.
داور باید یک شخص با انصاف ، آشنا به مسائل ساخت وساز و با سواد باشد. همچنین در متن قرارداد حدود اختیارات داور را در شرایط خصوصی قرارداد بیاورید.
موضوع چهارم در بحث قرارداد مشارکت در ساخت بحث؛ خیارات است
صحبت در خصوص خیارات که مبحث فقهی حقوقی می باشد از حوصله جمع خارج است اما باید بدانیم که 12 خیار در قانون مدنی و 25 خیر در فقه داریم که در صورتیکه در قرارداد در مورد آن صحبت نشود تمام خیارات بر قرارداد نافذ است ، بنابراین نوشتن جمله ی زیر واجب است.
کافه خیارات از طرفین ساقط گردیده و فقط خیار تَدلیس باقی ماند
موضوع پنجم در بحث مشارکت در ساخت ،که بسیار مهم است : این است که این عنوان اضافه شود که :
این قرارداد تحت مواد مربوط به باب شرکت در قانون مدنی تفسیر و اجرا نمیشود “
از آنجا که در قانون مدنی قراردادی به اسم مشارکت در ساخت نداریم احتمال دارد قضات آن را تحت قوانین حاکم بر عقد جعاله (یکی ازعقود معینه ) تفسیر کنند در نتیجه نوشتن جمله فوق لازم است.
در ادامه بحث مشارکت در ساخت به شرح روش پلکانی در انتقال سند می پردازیم، با توجه به اینکه پرداختن به ریز مسائل تخصصی از حوصله جمع خارج است به صورت جزئی به مسائل اشاره خواهد شد. در روش پلکانی پیشنهاد می گردد با توجه به توافق بین طرفین اولین مرحله انتقال بعد از اخذ جواز و و تخریب و گرفتن مبلغ ( قرض الحسنه یا بلاعوض ) صورت پذیرد .
و دو یا سه مرحله بعد بنا به توافق در مراحل مختلف تا اخذ پایان کار و تفکیک سندها و تحویل آپارتمان صورت پذیرد . البته بنا به توافق گاهی آخرین مرحله انتقال سند تا مرحله تحویل آپارتمان ها است و در قبال مدت زمان تعیین شده برای اخذ سندها سازنده تضمینی به مالکین خواهد داد. نحوه ی انتقال سند به شیوه ای که مطمئن باشد و با خیال راحت خود نیز مسئله ی دیگری است.
اما مبنای پایان هر مرحله چیست ؟
- گزارشات مرحله ای ناظر
- نظر داور
نکات مهم در عقد قرارداد مشارکت که باید بدانید
نکته ی بسیار مهم دیگر در قراردادهای مشارکت در ساخت این است که به هیچ وجه نباید اجازه فسخ قرارداد را داد چرا که در این صورت این پروژه قفل خواهد شد.
بحث بعدی مدت قرارداد مشارکت در ساخت که مطلب بسیار مهمی است ، این است که ممکن است شما مدت قرارداد را 24 ماه در نظر گرفته باشید ؛ که این مدت یک مبدا آغاز دارد و یک مبدا پایان . ” به عنوان مثال مبدا آغاز قرارداد به جز کارهای جواز ، برای شروع عملیات اجرائی بعد از گرفتن شروع به کار از مهندس ناظر است.”
موارد اشاره شده تنها بخشی از مسائل حقوقی و شرایط عمومی قرارداد بود توصیه می شود برای اینکه قرارداد سالم و بدون دغدغه داشته باشید با کارشناسان با تجربه در امر ساخت برای عقد قراردادی مطمئن مشورت کنید چرا که مسائلی از جمله کیفیت ساخت ، ریز متریال مصرفی ، محاسبه درصد ها، قدرالسهم ها، مدت حبس قرارداد و …. اموری بسیار مهم در ابتدای کار هستند .